Проблемы местного самоуправления
На главную страницу | Публикуемые статьи | Информация о журнале | Информация об институте | Контактная информация
журналы по темам оглавление  № 36  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11


Земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

Левакова И.В.


Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Радонеж - размышления о загородной недвижимости

Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Особенности предоставления в собственность земельных участков

Земельный рынок - утопия или реальность?

Дачная амнистия или Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ


Земельный вопрос для России,  наверное,  будет актуален всегда. Почему в других странах, где мало земли и большое население,  он не актуален, а для нас этот самый вопрос вечен и практически неразрешим? У нас мало земли? Площадь земельного фонда России 1709 млн. га. Даже в Москве и Московской области, которые традиционно считаются наиболее густонаселенными районами страны, жилой недвижимостью застроено всего 4,3% имеющейся площади. Создается впечатление, что основная цель законодательства – не регулирование земельных отношений, а наоборот.

Сначала был затянувшийся на целое десятилетие процесс принятия Земельного кодекса, который к моменту его принятия мог бы уже и не приниматься, поскольку земельные отношения не стояли на месте, а развивались и регулировались подзаконными нормативными правовыми актами, законодательством субъектов Российской Федерации. Основной вопрос Земельного кодекса – частная собственность на землю. Основное возражение – если допустить частную собственность на сельскохозяйственные земли, то все продадут под застройку и  сельское хозяйство погибнет. Пока в кабинетах власти законодатели, озабоченные судьбой сельского хозяйства и крестьян, спорили о том, насколько возможно передать в частную собственность землю, жизнь шла своим чередом,  и к моменту принятия Земельного кодекса 80% сельскохозяйственных земель были переданы в частную собственность в виде земельных паев. Землю в частную собственность передали, а распоряжаться землей фактически запретили.

земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

Что произошло за эти десять лет? Возникла довольно своеобразная форма частной собственности. Собственник вправе владеть участком (находиться на участке), пользоваться (картошку сажать), а распоряжаться (продать) не может. Более того, у собственника нет свидетельства о праве собственности, а есть, например,  свидетельство о том, что этот участок ему предоставлен решением поселкового Совета, но при этом он платит земельный налог. С юридической точки зрения, такого гражданина собственником считать нельзя, так как, во-первых, собственник  - это лицо, наделенное всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, а во-вторых, налоги на имущество платят только собственники. Кроме того, государство оставляет за собой право  земельный участок у гражданина изъять и заплатить выкупную цену, которую определяет не собственник, а некий оценщик.

Жизнь, однако, идет своим чередом, а гражданин уже владеет этим участком десять лет, пока в кабинетах Земельный кодекс обсуждали, так дайте ему возможность свое  право  на землю узаконить – зарегистрировать и жить спокойно дальше. Гражданин этот живет в правовом государстве, исправно платит земельный налог и надеется, что законодатели пекутся исключительно о его интересах, принимают такие законы, которые защищают интересы гражданина.  А чтобы зарегистрировать собственность на землю, нужна соответствующая  информационная и  регистрационная база.

Начинается следующий этап решения земельного вопроса и возникает   узаконенная путаница при ведении кадастрового учета земель. Об актуальности проведения инвентаризации,  кадастрового учета  земель и создании единого кадастра недвижимости  начали говорить сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году. К середине 2009 года, по разным оценкам, через кадастровый учет прошли всего 30 – 40% земель.  В настоящее время существуют три основные базы, которые содержат данные о земельных участках и объектах недвижимости:  государственный земельный кадастр, база БТИ,  база регистрационной палаты при Минюсте. Соответствующий закон «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ был принят в июле 2007 года. В соответствии с этим законом предполагается, что к 2011 году должна быть сформирована вместо трех баз единая  информационная база по земле, объектам недвижимости и их собственникам. При попытке свести эти три базы в одну выяснилось, что не совпадают границы участков,  неточно описаны объекты, здания и наделы «налезают» друг на друга, поэтому, по мнению экспертов и чиновников, предстоит большая работа и к указанному сроку она вряд ли будет завершена.   Гражданин собрал необходимые для регистрации документы, а ему в регистрации права собственности на землю отказано из-за того, что сведения разных ведомств противоречат друг другу, но гражданин не виноват в том, что о создании единого кадастра недвижимости начали говорить в 2001 году, соответствующий закон приняли в 2007 году, база должна быть сформирована к 2011 году, а реально она будет создана неизвестно когда, а может, и вовсе не будет создана, так как законодатели пекутся об интересах гражданина правового государства и придумают еще что-нибудь.

земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

Чтобы облегчить жизнь гражданину правового государства, который фактически являются собственником земельного участка, владеет им уже давно,  картошку на нем сажает, земельный налог исправно платит, придумали «дачную амнистию». Соответствующий закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» №93-ФЗ был принят в июне 2006 года.  Идея была простая – гражданин предоставляет фактически любые документы, свидетельствующие о том, что он владеет земельным участком, и ему выдается свидетельство о праве собственности. Ранее к таким документам относились свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком или свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования земельным участком. «Дачная амнистия» давала возможность   гражданину, имеющему на руках, например, решение поселкового Совета о предоставлении земельного участка,    оформить право собственности на землю.

Прошло более трех лет, «дачная амнистия» провалилась, своим правом воспользовались немногие. Так,  из 12 млн. бывших колхозников, являющихся собственниками земельных паев, зарегистрировали свои права только 400 тысяч (3,3%). Причина в том, что процедура долгая, хлопотная, достаточно затратная. Кроме того, законодатели времени зря не теряют, об интересах гражданина правового государства пекутся постоянно, помогают ему земельный вопрос решать и вносят изменения в законодательство. Гражданин только необходимый пакет документов подготовил, а ему говорят – долго собирали, несите еще одну бумагу, и так бесконечно. Что происходит в результате повышенной заинтересованности властей в решении земельного вопроса?   Гражданин, который владеет земельным участком почти двадцать лет, но право собственности не оформил, потому что законодательство совершенствуется, может в любой момент этого участка лишиться. Пример тому - недавняя история с поселком «Речник».

Товарищество «Речник» был организовано в 1956 году по решению властей тогдашней Московской области и администрации Канала им. Москвы под коллективные сады работников канала без права постройки капитальных строений. В 1998 году эту территорию включили в природоохранную зону Москворецкого парка. История началась еще в 2006 году, когда по инициативе управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования была проверена законность строительства 400 построек. Тогда Олег Митволь, являясь  заместителем  главы Росприроднадзора, заявлял,  что здания в поселке построены в водоохранной зоне реки Москва, отсутствуют заключения государственной экологической экспертизы, нет других необходимых согласований и разрешительных документов МПР.  В 2009 году мотивация изменилась: тот же Олег Митволь, являясь уже префектом САО, обосновывает незаконность построек тем, что они находятся в природоохранной зоне. Водоохранная зона и природоохранная зоны – это территории, обладающие особым правовым статусом, однако правовой режим этих территорий разный.

земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

В рамках этой статьи мы не будем останавливаться на данном вопросе. Законность решения властей об изъятии земельных участков и сносе капитальных строений -  это отдельная тема. Нас интересует другой вопрос: почему владельцы участков не попадают под «дачную амнистию»? В интервью «Российской газете» руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев заявил: «В данном случае владельцы домов должны были для доказательства в суде законности построенных домов предъявить свидетельство о собственности на эти дома, а при их отсутствии представить кадастровые паспорта на землю, договоры аренды, а также распорядительные документы, разрешающие строительство и реконструкцию на этой земле, то есть документы, свидетельствующие о законных основаниях для возникновения и государственной регистрации имущественных прав на возведенные здания. Но их нет и не могло быть, так как земля выделялась лишь под садоводство … у владельцев сносимых домов нет даже того минимума документов, которого требует дачная амнистия».

В этом заявлении есть некая двусмысленность.  Для  доказательства законности возведения построек на этих участках должен быть предоставлен один пакет документов, а именно те, которые перечислены, а для приватизации участков – другой пакет документов. В данном случае, основным документом является решение властей  Московской области и администрации Канала им. Москвы о предоставлении участков. Кроме того, если даже земельный участок предоставлен под садоводство, это не исключает право владельца такого участка на возведение некапитального строения.   По всей видимости,  члены товарищества «Речник» пытались  узаконить свои права на земельные участки, воспользовавшись дачной амнистией, но в этом им было отказано. В этой ситуации будет разбираться  Генпрокуратура России, в которой  5 февраля 2010 года  создана рабочая группа по оценке ситуации вокруг поселка «Речник».  Если надзорное ведомство  сочтет, что  права граждан нарушенными, то будет защищать их интересы в суде. Рабочая группа только создана - пока работать начнут, пока разберутся, а 9 домов уже снесли, по 37 домам приняты судебные решения об их сносе.

земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ
Касаткин Н.А. В коридоре областного суда

Законом  декларируется, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и равные правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.  Права всех собственников защищаются равным образом на основании ч.2 ст. 8 Конституции и п.4 ст. 212 ГК. Земельное законодательство непрерывно совершенствуется уже почти двадцать лет, чтобы обеспечить право на землю. Жизнь гражданина правового государства, который владеет земельным участком все это время, исправно платит земельный налог и сажает картошку, идет своим чередом. Если же гражданин захочет решить свой личный земельный вопрос и оформить право на землю, то не исключено, что он вынужден будет обращаться в суд или в надзорные органы.





Пользовательского поиска




в начало

при использовании информации гиперссылка на сайт www.samoupravlenie.ru обязательна
уважая мнение авторов, редакция не всегда его разделяет!

Проблемы МСУ

Главная | Публикации | О журнале | Об институте | Контакты

Ramblers Top100
Рейтинг@Mail.ru